不動産会社のLLMO対策ガイド｜物件・地域情報を整える実践5ステップ【2026年版】
武藤 尭行 株式会社Itera 代表取締役 
「◯◯駅の近くで、ファミリー向けの賃貸に強い不動産会社は？」「実家を売りたいけれど、仲介と買取はどちらがいい？」「築30年のアパートの管理を任せられる会社を教えて」。こうした相談を、ポータルサイトや検索エンジンより先にChatGPTやGeminiに投げる人が増えています。Google検索でもAI Overview（AIによる概要）が表示され、AIがまとめた回答を読んでから問い合わせ先を決める流れが広がっています。
本記事は、売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理を行う不動産会社向けに、AIに聞かれる質問の型、整えるべき公式情報、不動産広告の表示ルールに沿った注意点、計測までの進め方を「実務ガイド」としてまとめたものです。LLMO対策そのものの考え方は、LLMO対策とは？5つの重点施策と業種別データをご覧ください。
なぜ不動産会社にLLMO対策が必要か
まず業界の規模です。国土交通省「令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査」によると、令和6年度末（令和7年3月末）時点の宅地建物取引業者数は132,291業者（大臣免許3,158業者、知事免許129,133業者）で、11年連続の増加でした。宅地建物取引士の総登録者数は1,211,760人です。同じ市区町村の中に多くの会社が営業しているのが不動産業の特徴です。
一方で、AIが「おすすめの会社」を答えるときに挙げるのは、多くの場合数社程度です。検索結果のように10件、20件と並ぶわけではないため、候補に入るかどうかで接点の有無が大きく変わります。当社の記事「LLMO対策とは？5つの重点施策と業種別データ【30ジャンル実測】」で公開した30ジャンル897クエリの計測（2026年7月25日〜8月3日）でも、不動産ジャンルのAI Overview出現率は96.6%、ゼロクリック率（推定）は62.4%でした。
調査の読み方：上記の出現率は、当社が選んだ質問を当該期間に計測した結果です。業界全体の検索や顧客のAI利用率を表すものではなく、現在の表示を保証する数値でもありません。ゼロクリック率を併記している場合は推定値であり、利用者行動を直接測った実測値ではありません。
不動産会社の意思決定には、他業種にない特徴が3つあります。
顧客が3層に分かれる：物件を探す買主・借主、査定や売却を依頼する売主、管理を委託する賃貸オーナー。それぞれAIに聞く内容が異なります。
会社選びそのものが意思決定になる場面が多い：売主の査定依頼先や、オーナーの管理委託先は「物件」ではなく「会社」を選ぶ判断です。AIに比較されやすい領域です。
地域の情報が判断材料の中心になる：住みやすさ、相場、学区、ハザード情報など、地域に根ざした会社ほど持っている情報がAIの回答材料になります。
住まい探しをする消費者が実際にどの程度AIを使い、何を調べているかは、当社の独自調査「住まい探しの生成AI利用は23%｜不動産LLMOが必要な理由」で全データを公開しています。本記事では、その結果を踏まえて「では何をどう整えるか」に絞って解説します。
不動産会社がAIに聞かれる質問
AIへの質問は、検索キーワードより長く、条件や事情を含んだ相談の形になります。検討の段階ごとに整理すると、整えるべき情報が見えてきます。
比較・検討段階：売る・買う・貸す・任せる方法を選ぶ
AIに聞かれる質問例
「マンションを売るなら、仲介と買取はどちらがいい？」
「専任媒介と一般媒介の違いは？自分の場合はどちらを選ぶべき？」
「賃貸の初期費用を抑えるには、どんな物件や時期を選べばいい？」
「アパートの管理を管理会社に任せると、オーナーは何をしなくてよくなる？」
「サブリースと一般的な管理委託の違いと注意点は？」
この段階の回答は一般論で組み立てられることが多く、AIは制度や仕組みを分かりやすく説明しているページを参照します。不動産会社が差をつけられるのは「条件別の判断基準」です。たとえば「売却期限が3か月以内なら」「住宅ローンの残債がある場合は」「築年数が古い戸建ては」といった条件ごとに、仲介と買取のどちらが向くかを自社の経験に基づいて整理したページは、AIが相談者の状況と照合しやすい材料になります。あわせて、自社がどの方法に対応しているか（仲介のみか、買取も行うか、管理はどこまで請け負うか）を明記しておくと、回答の中で自社に結びつきやすくなります。
地域・条件で探す段階：エリアと条件を指定して会社を探す
AIに聞かれる質問例
「◯◯市で土地の売却査定を頼むなら、どの不動産会社がいい？」
「◯◯駅周辺でペット可の賃貸を多く扱っている会社は？」
「◯◯区で築古アパートの管理を任せられる会社を教えて」
「土日も内見できて、オンラインで重要事項説明をしてくれる不動産会社は？」
「◯◯町の戸建ての売却相場と、売れるまでの期間の目安は？」
地域と条件の組み合わせで探す質問では、AIは「その条件に合う根拠が文章で書かれているか」を手がかりに候補を選びます。取扱エリアを「◯◯県全域」ではなく市区町村や駅名で書いているか、ペット可・法人契約・高齢者の入居相談・築古物件の売却などの対応条件を列挙しているか、営業時間や内見・オンライン対応の可否が明記されているかが分かれ目です。公式サイトだけでなく、ポータルサイトの会社情報やGoogleビジネスプロフィールの内容と食い違っていないことも重要です。地域ごとの取り組み方は都道府県別LLMO対策ガイドも参考にしてください。
指名・最終確認段階：社名で調べて確かめる
AIに聞かれる質問例
「（社名）の評判は？」
「（社名）の仲介手数料はいくら？値引きはある？」
「（社名）は宅建業の免許を持っている？何年くらい営業している？」
「（社名）の管理物件の入居者対応は24時間？」
「（社名）の◯◯店は何時まで営業している？定休日は？」
社名を指定した質問では、AIは公式サイトの会社概要、ポータルサイトの店舗ページ、口コミサイトなどを横断して回答をつくります。移転前の住所や閉店した店舗、古い手数料表が残っていると、そのまま誤った回答になりかねません。この段階は「新規の候補に入る」より「誤情報で候補から外れない」ための対策です。
不動産会社が整えるべき公式情報チェック表
AIが回答に使いやすいのは、テキストで書かれ、他の情報源と内容が一致している情報です。次の項目を公式サイトに揃え、ポータルサイトやGoogleビジネスプロフィールと表記を合わせてください。
情報項目 | AIに伝わる理由 | 置き場所の例 |
|---|---|---|
正式な商号・屋号・ブランド名の表記 | 「株式会社」の有無や英語表記の揺れがあると、AIが同じ会社として認識しにくくなる | 会社概要、フッター、全媒体の会社情報 |
宅地建物取引業の免許番号（免許権者・更新回数を含む） | 免許を受けた事業者であることを、他の情報源と突き合わせて確認する材料になる | 会社概要、店舗ページ |
取扱エリア（市区町村・駅名・学区レベル） | 「◯◯市で」「◯◯駅周辺で」という質問と直接照合される | エリア別ページ、会社概要 |
業務範囲（売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・買取など）と取引態様 | 何を頼める会社かが分からないと、売却や管理の相談で候補に挙がらない | サービス紹介ページ、FAQ |
得意な物件種別・価格帯・対応条件 | ペット可、法人契約、築古物件、相続案件など条件付きの質問に答える根拠になる | サービス紹介ページ、エリア別ページ |
店舗情報（所在地・営業時間・定休日・駐車場） | 指名確認の質問で最も誤りが出やすい項目。閉店・移転店舗の情報が残ると誤答につながる | 店舗ページ、Googleビジネスプロフィール |
内見・相談の方法（土日対応、オンライン内見、IT重説の可否） | 「土日も内見できる会社は？」など行動条件の質問と照合される | 来店予約ページ、FAQ |
手数料・費用の考え方（仲介手数料、管理手数料、別途費用の有無） | 費用の質問で古い情報や推測で答えられるのを防ぐ | 料金ページ、オーナー向けページ |
賃貸管理の内容（管理戸数、入居者対応の時間帯、送金・報告の方法） | オーナーが管理会社を比較するときの判断材料になる。数値には集計時点を明記する | オーナー向けページ |
自社の実績データ（成約件数、エリア別の成約価格帯や期間） | AIが生成できない一次情報として引用されやすい。集計期間と件数を添える | 実績ページ、エリア別ページ、コラム |
表の情報は、画像やPDFだけで公開せず、本文のテキストとして掲載してください。会社概要には構造化データ（Organization、店舗ごとのLocalBusiness系の型など）を実装し、表示内容と一致させておくと、機械的にも読み取りやすくなります。
不動産会社の表示ルールと注意点
AIに伝わりやすい表現を工夫するほど、広告表示のルールとの関係に注意が必要です。不動産の広告には、景品表示法に基づく「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下、表示規約）と同施行規則があり、不動産公正取引協議会連合会が規約集を公開しています。表示規約上の「表示」は、顧客を誘引するために物件の内容や取引条件などについて行う広告その他の表示を指すため、自社サイトのコラムやFAQでも、物件や取引条件に触れる場合は対象になり得ます。以下は公式資料で確認できた主な点です。個別の判断は、所属する地区の不動産公正取引協議会や資料原文で確認してください。
特定用語の使用基準（表示規約第18条）
表示規約第18条第2項では、次のような用語について、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き使用してはならないとされています。また、最上級を意味する用語と、著しく安いという印象を与える用語は、根拠となる事実を併せて表示する場合に限り使用できるとされています。
「最高」「最高級」「極」「特級」など、最上級を意味する用語
「買得」「掘出」「格安」「破格」「激安」など、著しく安いという印象を与える用語
「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」など、全く欠けるところがないことを意味する用語
「日本一」「日本初」「業界一」「超」「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」など、競争事業者より優位に立つことを意味する用語
「特選」「厳選」など一定の基準で選別されたことを意味する用語、「完売」など売行きがよいという印象を与える用語
AIに推薦されたいからといって、会社紹介に「地域で一番」「どこよりも高く売れる」といった表現を入れるのは避け、取扱エリア・件数・期間などの事実で書くのが基本です。なお同条第1項では、「新築」は建築工事完了後1年未満で、居住の用に供されたことがないものと定義されています。
おとり広告とネット掲載情報の更新（表示規約第21条）
表示規約第21条は、存在しない物件、取引の対象となり得ない物件、取引する意思がない物件の表示を禁じています。不動産公正取引協議会連合会の「おとり広告ガイドライン」（2019年11月1日）では、成約済みの物件を削除せずに更新を繰り返し掲載していた例などが、措置の対象となった具体的な態様として挙げられ、定期的な情報更新の重要性が示されています。AIは古いページも参照することがあるため、自社サイトとポータルの両方で、成約済み物件の削除や更新の運用を決めておくことが、表示ルールの面でもLLMOの面でも重要です。
二重価格表示と比較広告（表示規約第20条・第22条）
値下げ前の価格を併記する二重価格表示について、施行規則第12条は、過去の販売価格の公表日と値下げした日を明示すること、値下げ前2か月以上にわたり実際に公表していた価格であること、値下げの日から6か月以内の表示であることなどの要件を定めています。また表示規約第22条は、実証されていない事項での比較や、恣意的な基準による比較、競争事業者を誹謗中傷する比較を禁じています。AIに比較されやすいよう他社との比較表をつくる場合も、この点に注意が必要です。
徒歩所要時間などの表示基準と、口コミの扱い
施行規則第9条では、徒歩による所要時間は道路距離80メートルにつき1分として算出し、1分未満の端数は1分とすることとされています。エリア紹介ページで駅からの距離を書くときも、この基準と矛盾しない書き方に揃えておくと安心です。また、口コミやお客様の声を集める施策では、景品表示法のステルスマーケティング規制（令和5年10月1日施行）により、広告であることが一般消費者に分からない表示が規制対象になっています。依頼して書いてもらった投稿を第三者の自発的な評価のように見せないよう注意してください。
表示規約第27条では、違反があると認めるときは公正取引協議会が警告し、または50万円以下の違約金を課すことができると定められています。詳細は出典に挙げた規約集を確認してください。
公開前のSEO・LLMOチェック
Googleの「AI機能とウェブサイト」では、AIによる概要やAIモードにも基本的なSEOが有効とされています。特別なAI専用マークアップの有無より、まず公式情報を読み取れる状態に整えます。
検索に載せたいページがnoindexやアクセス制限で遮断されていないかを確認し、重要な情報を本文テキストで公開する。
内容を具体的に示すタイトルと説明文を設定し、関連するサービス・料金・問い合わせページへ通常のリンクで案内する。
画像には内容を伝える代替テキストを付ける。構造化データはページに表示している事実と一致させ、実在しない評価や実績を追加しない。
構造化データやFAQの追加だけで順位やAIへの引用が保証されるわけではありません。FAQは読者の疑問に答えるために用意します。Googleは2026年5月にFAQリッチリザルトの提供を終了しています（公式の更新履歴）。
先に確認する3つの実務ポイント
購入・賃貸・売却の窓口と対応地域を明確に分ける。
成約済み物件は掲載終了を徹底し、更新日と確認担当を管理する。
手数料は上限や割引の対象条件を省略せず、店舗間で表記をそろえる。
不動産会社のLLMO対策の進め方5ステップ
①質問設計：3つの顧客層×3つの段階で20〜30問
買主・借主、売主、賃貸オーナーのうち自社の主力顧客を決め、比較検討・地域条件・指名確認の3段階で質問を書き出します。材料は、反響メールの文面、店頭での相談、査定依頼フォームの備考欄、オーナーからの問い合わせです。顧客が実際に使う言葉（「家を売る」「管理を任せる」「初期費用」など）で書くのがポイントです。
②現状計測：AIでの登場状況と誤りを記録する
設計した質問をChatGPT・Gemini・Google検索（AI Overview）で実行し、自社が挙がるか、挙がる場合に何を根拠にしているか、免許番号・住所・営業時間・手数料に誤りがないかを記録します。AIの回答は同じ質問でも変わるため、一時チャットなど履歴の影響を受けにくい状態で、複数回確認してください。
③公式情報の整備：会社概要・エリアページ・FAQ
チェック表の項目を公式サイトに揃えます。優先度が高いのは、会社概要（商号・免許番号・所在地・業務範囲）、市区町村単位のエリアページ、売主・オーナー向けのサービスページ、よくある質問です。エリアページには、相場の傾向や成約までの期間など自社の実績データを、集計期間と件数を添えて掲載します。物件ページは成約後の削除・更新のルールを決めて運用します。
④外部での言及・掲載情報の整合
AIは公式サイト以外の情報も参照します。不動産ポータルの会社・店舗情報、Googleビジネスプロフィール、所属団体の会員情報、地域メディアの掲載情報などを洗い出し、商号・住所・電話番号・営業時間・取扱エリアの表記を公式サイトに合わせます。閉店・移転した店舗の情報が残っていないかも確認してください。
⑤再計測と更新：月1回、同じ質問で比べる
②と同じ質問を月1回実行し、登場の有無、誤りの有無、参照されている情報源の変化を比べます。効果を確認できる時期は、サイトの状態や競合、AIの更新などによって異なります。期間だけで成果を判断せず、施策前後を同じ質問・条件で繰り返し比較してください。繁忙期の前に情報を見直すなど、不動産の年間の動きに合わせて更新計画を立てると運用しやすくなります。
効果の計測
AIの回答での言及や引用は、検索順位とは別に計測する必要があります。検索で上位に表示されていても、AIの回答では別の会社が挙がることがあり、逆に順位が高くないページが引用されることもあります。計測では、対象の質問に対して自社名が登場した割合（言及率）、自社サイトが情報源として使われた割合（引用率）、競合との比較、指名の質問での誤情報の有無を追います。あわせて、社名での検索数や問い合わせ数の推移も確認すると、AI経由の影響を把握しやすくなります。
ただし、エンジン数×質問数×繰り返し回数の確認を手作業で続けるのは負担が大きくなります。当社のLLMOチェキは、ChatGPT・Gemini・Google AI Overviewなど8つのAIエンジンで、自社と競合が回答の中でどう扱われているかを毎日自動で計測する国産ツールです。改善の優先順位の提示から記事作成・効果確認までを社内で回せます。グロースプランは月額50,000円（税別・6か月契約）、初期費用0円です。7日間の無料トライアルではすべての機能を試せます。料金・提供条件は2026年10月5日時点のものです。最新条件は公式サイトの料金案内でご確認ください。
計測条件を固定する：AI名・利用モード・質問文・地域・言語・実行日時・反復回数を記録します。言及率は「自社名が出た回答数÷取得できた有効回答数」、引用率は「自社URLが示された回答数÷有効回答数」と定義し、取得失敗は別に集計します。AI Overview自体の出現率と、自社の言及・引用率は分けて扱います。施策日と変更箇所も残し、問い合わせや予約などの成果とあわせて評価してください。
まとめ
不動産会社のLLMO対策は、特別な仕掛けではなく、買主・借主、売主、賃貸オーナーがAIに投げる質問に対して、自社の正確な情報が答えの材料として使われる状態を整えることです。取扱エリアや業務範囲、免許番号、店舗情報、手数料の考え方をテキストで公開し、ポータルやGoogleビジネスプロフィールと表記を揃える。紹介文や物件ページでは表示規約の特定用語やおとり広告の規定に注意し、事実で書く。そのうえで月1回、同じ質問で計測し、更新を続けます。
まずは自社の現在地を知ることから始めてください。無料のAI引用診断では、自社がAIの回答でどのように扱われているかを確認できます。継続的な計測はLLMOチェキをご活用ください。
出典
株式会社Itera「LLMO傾向分析レポート」（30ジャンル897クエリ、2026年7月25日〜8月3日計測）
よくある質問
- 不動産会社のLLMO対策は、SEOやMEOと何が違いますか？
- SEOは検索結果での表示順位、MEOはGoogleマップでの表示を主な対象にします。LLMO対策は、ChatGPTやGemini、AI Overviewなどの回答の中で自社が候補として挙がり、正確に説明されることを目的にします。土台となる公式サイトの整備やGoogleビジネスプロフィールの情報は共通するため、置き換えではなく上乗せの取り組みと考えてください。
- ポータルサイトに物件を掲載していれば、AIにも自社が紹介されますか？
- ポータルサイトはAIの情報源の一つになり得ますが、掲載しているだけで会社として推薦されるとは限りません。売却査定や賃貸管理の会社選びでは、取扱エリア、業務範囲、対応条件などがテキストで確認できることが手がかりになります。公式サイトに会社としての情報を整え、ポータルの会社情報と表記を揃えることをおすすめします。
- 地域密着の小規模な不動産会社でも対策の意味はありますか？
- あります。AIへの質問は「◯◯市で」「◯◯駅周辺で」と地域を指定する形が多く、市区町村や駅単位の取扱エリア、地域の相場傾向、対応条件を具体的に書いている会社は照合されやすくなります。全国一律の情報では書けない、地域の実情を言語化できることが小規模な会社の強みになります。
- AIに推薦されやすいよう「地域で一番」などと書いてもよいですか？
- 不動産の表示に関する公正競争規約第18条では、「日本一」「業界一」「当社だけ」など競争事業者より優位に立つことを意味する用語は、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を有している場合を除き使用してはならないとされています。AI向けの紹介文でも、取扱件数や期間などの事実で書くのが基本です。個別の判断は所属する公正取引協議会の資料を確認してください。
- 成約済みの物件ページは残しておいてもよいですか？
- 不動産公正取引協議会連合会のおとり広告ガイドラインでは、成約済みの物件を削除せずに掲載し続けた例が、措置の対象となった態様として挙げられています。取引できる物件のように見える状態で残さないよう、自社サイトとポータルの両方で削除・更新のルールを決めて運用してください。実績として紹介する場合の扱いは、所属する公正取引協議会に確認すると安心です。
- 賃貸管理会社として、オーナー向けに何を整えればよいですか？
- 管理を任せられる範囲（入居者募集、家賃の集金・送金、入居者からの連絡への対応時間、修繕の手配など）、管理手数料の考え方、管理しているエリアと物件の種類を、オーナー向けページにテキストで掲載してください。管理戸数などの数値を載せる場合は集計時点を明記します。「管理会社を変えるとき何をすればいい？」といった質問への回答をFAQにまとめるのも有効です。
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